ריבית הנכס: חשובה להערכה

ריבית נכס (נקראת גם ריבית נכס) היא ערך ששואי שמאים זקוקים לו במסגרת הערכת שווי נכס. זוהי ריבית שיכולה לספק תחזיות לגבי הקשר העתידי בין הכנסה למחיר הרכישה. ריבית הנכס משמשת להערכת הסיכונים הכרוכים ברכישת נכס כהשקעה. במקביל, היא מסייעת לשמאי לקבוע את שווי השוק של נכס. כי ריבית הנכס היא משתנה חישוב חשוב במה שנקרא שיטת רווחים מהוונים. בסעיף 14 לפקודת הערכת שווי מקרקעין (ImmoWertV), חשיבותה של ריבית הנכס מוגדרת בצורה ברורה: "ריביות הנכס הן הריביות שבהן ערכי השוק של הנכסים מבוססים בממוצע על ריבית השוק, בהתאם לסוג הנכס. "
דרך אגב: המונח "נכס" מתייחס לנכס. בהגדרה, מדובר במגרש בנוי המייצר הכנסה באמצעות השכרה.

מה אומר האינטרס הנכסי?

ריבית הנכס היא דבר אחד מעל הכל: נתון מפתח חשוב בעל השפעה משמעותית על הערכת שווי הנכס. אבל הוא גם יכול לדבר בשם עצמו. כי תלוי כמה היא גבוהה או נמוכה, ריבית הנכס יכולה לספק מידע על הקשר בין סיכון לתשואה על ההשקעה המתוכננת. כל מי שהשקיע אי פעם במניות מכיר את העיקרון: ככל שהתשואה הפוטנציאלית גבוהה יותר, כך גדל סיכון ההשקעה. כך גם לגבי ריבית הרכוש. נכס עם ריבית נכס גבוהה צפוי להניב תשואה גבוהה. אולם יחד עם זאת, ריבית נכס גבוהה פירושה גם סיכון גבוה יותר. כי בנכסים כאלה יש סיכון גדול יותר להתרחשות מחדלים, למשל עקב סיום הסכם השכירות. כדאי לחשוב היטב האם ניתן לקחת את הסיכון הזה ולספוג את הכשלים כלכלית. לכן מומחים ממליצים להשקיע בבתים או דירות עם ריביות נכסים נמוכות, שכן אלה יציבים יותר בערכם.

ריבית הנכס חשובה לחישוב שווי הנכס והתשואה האפשרית. 

צילום: iStock / ridvan_celik

אילו גורמים משפיעים על תעריף הנכס?

כפי שקורה לעתים קרובות, למיקום הנכס יש תפקיד מכריע. בהתאם למיקום הנכס, הריבית על הנכס עשויה להשתנות מאוד. אפילו בתוך אותה עיר, שיעורי הריבית עבור נכסים דומים יכולים להיות שונים. הריבית במרכז עיר גדולה לרוב נמוכה יותר מאשר בנכס מקביל בחוץ. הסיבה: נכסים בערים יקרות כמו מינכן או המבורג נחשבים לבעלי ערך יציב יותר מנדל"ן בכפר. בנוסף למיקום, ישנם גורמים נוספים המשפיעים על תעריף הנכס:
 

  • סוג הנכס
  • שנת הבנייה או גיל הבית
  • החיים השימושיים שנותרו
  • גודל הנכס
  • שכר הדירה היחסי והמוחלט
  • מספר יחידות הדיור
  • שווי הנכס
  • סוג השימוש (מסחרי או פרטי?)
  • קישורי התחבורה

הכלל הכללי: ככל שנלקחים בחשבון יותר גורמים בחישוב ריבית הנכס, כך התוצאה מדויקת יותר.

אילו תעריפי נכסים נפוצים?

אם אתה רוצה לדעת מה עניין הנכס בנכס שלך, עדיף לפנות לעיר או לעירייה שלך. באחריות ועדת המומחים של העירייה המתאימה. הוא קובע ומפרסם באופן שוטף את שיעורי הריבית על הנכס למחוז שלו. שירות זה מציע לכם מספר יתרונות: הנתונים אובייקטיביים, ללא עלות ומבוססים על רכישות או מכירות שכבר בוצעו (עסקאות שוק). ודא, עם זאת, שהערכים מעודכנים. רק אז יש להם משמעות.
כדי לקבל סקירה ראשונית, אתה יכול גם לעיין בנתונים של Immobilienverband Deutschland (IVD). זה מפרסם המלצות על בסיס קבוע. תוכל למצוא תמצית מזה בטבלה הבאה (נכון לינואר 2021).

סוג הנכס טווח ריבית נכס
וילה, בית משפחתי גדול 0.5 עד 3.0 אחוזים
בית צמוד קרקע למשפחה אחת 1.0 עד 3.5 אחוזים
בית דו משפחתי או מדורג 1.0 עד 4.0 אחוזים
קוֹנדוֹמִינִיוֹן 1.5 עד 4.5 אחוזים
בית חד משפחתי עם דירה נפרדת
לבית תלת-משפחתי
1.5 עד 4.5 אחוזים
בית ארבע-משפחתי לבית רב-משפחתי 2.0 עד 5.0 אחוזים
מבני משרדים ומסחר 4.0 עד 7.5 אחוזים

אתם חושבים לקנות בית על מנת להשכיר אותו כולו או חלקו? בסעיף הבא נספר לכם מה גובה הריבית יכולה לומר לכם ביחס לנכס וכיצד היא יכולה לסייע לכם בהחלטתכם "קנה או לא קנה ".

כיצד לחשב את ריבית הנכס?

לפעמים זה צריך להיות מהיר. לאחר מכן יש לך אפשרות לקבוע בעצמך את ריבית הנכס המשוערת. ככלל אצבע אתה יכול לזכור:
הכנסה שנתית נטו x 100 ÷ מחיר רכישה של הנכס = ריבית נכס
טוב לדעת: "הכנסה שנתית נטו" פירושה ההכנסה השנתית השנתית נטו מהשכרה הצפויה בניכוי חלק מעלות הניהול (לדוגמה עלויות התחזוקה). שימו לב: החישוב הפשוט הזה יכול לשמש רק כמדריך. מכיוון שגורמים חשובים כמו שווי הקרקע או שאר החיים השימושיים של הנכס מוזנחים לחלוטין.
דוגמה: אתם רוצים לקנות דירה שכורה שאמורה להניב תשואות לטווח ארוך. ישנן שתי דירות לבחירה ותרצו לדעת איזו מהן נושאת סיכון גבוה יותר.
דירה א' מציעה לך הכנסה שנתית נטו של 10.000 יורו. מחיר הקנייה 400.000 יורו. אז, לפי הנוסחה, עשה את החישוב: 10.000 x 100 ÷ 400.000 יורו = 2.5 אחוז
דירה ב' מושכת גם עם הכנסה נטו של 10.000 יורו. עם זאת, מחיר הרכישה גבוה משמעותית - כלומר 500.000 יורו. כאן מגיעים לריבית נכס נמוכה יחסית של 2 אחוזים: 10.000 x 100 ÷ 500.000 = 2 אחוז
במקרה זה, דירה ב' תהיה בחירה טובה יותר. ריבית הנכס עבור נכס זה נמוכה יותר ולכן הנכס נוטה לשמור על ערכו.
עֵצָה: בשל ריבוי הגורמים המשפיעים על ריבית הנכס, עדיף להשאיר את חישוב הריבית לאיש מקצוע - כלומר שמאי. זה עולה יותר, אבל בדרך כלל נותן לך תוצאה מדויקת יותר. כי למומחה מנוסה יש הרבה יותר מרחב פעולה שהוא יכול לנצל: הוא לא יכול ליפול רק על הנתונים של ועדת המומחים, אלא גם על המחקרים שלו. בנוסף, יחודיות מקומית ומקדם התאמת השוק נכללים בחישובו. כך הוא יכול לומר לכם בצורה מהימנה איזו דירה תהיה ההשקעה הטובה ביותר עבורכם.

ריבית הנכס תלויה בגורמים רבים ושונים, למשל האם מדובר בנכס במרכז העיר. 

צילום: iStock / acilo

מי עדיין צריך את ריבית הנכס?

ריבית הנכס משחקת תפקיד חשוב למומחה בשמאות מקרקעין בשמאות. בעזרתו הוא יכול לבדוק עבורכם האם מחיר הרכישה שהמוכר מבקש עבור הנכס הוא לגיטימי. אבל המוכרים צריכים גם ליפול לאחור על עניין הנכס לטובתם על מנת שיוכלו לקבוע מחיר רכישה ריאלי. עם זאת, הקונים והמוכרים אינם היחידים שנהנים מריבית הנכס. ישנם מוסדות שגם עבורם יש חשיבות לתעריף הנכסים:
 

  • משרד המס: לשכת המס זקוקה לריבית הנכס אם ברצונו לקבוע נכסי נכס.
  • בנקים: מוסדות האשראי מחשבים את שווי הנכס על מנת לקבוע לאחר מכן את המימון או את מסגרת ההלוואות.
  • קהילת היורשים: במידה ויש מספר יורשים יש לחלק את העיזבון. אם נכס הוא חלק מהעיזבון ואמור להימכר, ערכו נקבע תחילה באמצעות ריבית הנכס. לאחר מכן ניתן למכור ולחלק את הכסף בין קהילת היורשים. גם גובה מס הירושה מבוסס על הערכת השווי - ובכך על ריבית הנכס.

איזה תפקיד משחקת ריבית הנכס בשיטת הרווחים המוזלים??

קיימות שיטות שונות לקביעת שווי השוק של נכס. אחת מהן היא מה שנקרא שיטת רווחים מהוונים. הוא מתאים במיוחד לנכסים שכורים או בשימוש מסחרי כגון בנייני דירות או בנייני משרדים. או בקיצור: לנכסים להשקעה. בהקשר זה, מומחים מדברים גם על "היוון של הרווח הנקי". השימוש בשיטת הרווחים המוזלים מחויב על פי חוק עבור נכסים להשקעה. במקרה של בתים או דירות שהקונה ירצה להשתמש בעצמו, שיטת הרווחים המהוונים, לעומת זאת, אינה הגיונית. יש סיכוי גבוה יותר להשתמש כאן בשיטת הערך ההשוואתי או בשיטת הערך הריאלי.
מכיוון ששיטת הרווחים המהוונים מורכבת מאוד ודורשת מומחיות מקצועית, כדאי להשאיר משימה זו לשמאי. מטרת שיטת הרווחים המהוונים היא לקבוע את שווי הנכס באמצעות ההכנסה, כלומר דמי השכירות העתידיים. לשם כך על השמאי לחשב את שווי הקרקע ואת תשואת הבניין. ביחד, שני הערכים מביאים לערך הרווחים.

אולי יעניין אותך גם בערך הנכס שלך קבע את שווי הנכס שלך במהירות ובקלות רעיונות נדל"ן ערך משותף: הגדרה וחישוב של רעיונות נדל"ן מקדם התאמת שוק: כך זה עוזר בהערכת נכס

כאן נכנסת לתמונה ריבית הנכס: מחד, היא משמשת את השמאי כפרמטר חישוב בקביעת הריבית על שווי הקרקע. מצד שני, הוא יכול להשתמש בו כדי לקבוע את מה שנקרא מכפיל. זה מורכב מריבית הנכס ושארית החיים השימושיים של הבניין. אורך החיים השימושיים שנותר רלוונטי ככל שהוא מציין כמה זמן עדיין ניתן להשתמש בנכס מבחינה כלכלית. על פי המחוקק, אורך החיים השימושיים הכולל של בית משותף הוא 80 שנה. על מנת לברר מה אורך החיים השימושיים שנותרו בנכס, השמאי גורע את גיל הנכס מסך החיים השימושיים הרגילים. שימו לב: אמצעי שיפוץ יכולים להאריך את אורך החיים השימושיים בהרבה שנים ולכן יש לקחתם בחשבון גם.
אבל זה לא נדיר שאפילו מומחים מגיעים לגבולות שלהם - במיוחד באזורים כפריים. הסיבה: בדרך כלל אין להם מספיק נתונים כאן. זו בעיה. מכיוון שלריבית לא מדויקת יכולה להיות השפעה חזקה על שווי השוק ובכך על הערך האינפורמטיבי של החישוב. אם הערך גבוה מדי, הקונה מממן מחיר מעל שווי השוק בפועל. אם הערך נמוך מדי, המוכרים מפסידים מכיוון שהתמורה מהנכס נמוכה יותר.
זכור: ריבית הנכס יכולה לספק רק תחזית לביצועים עתידיים. כיצד ערך הנכס שלך יתפתח בפועל בשנים הקרובות ולאילו תנודות הוא נתון, אפילו ריבית הנכס לא יכולה לחזות בצורה מהימנה. 

עזוב את ההערה שלך

Please enter your comment!
Please enter your name here