דירת סטודנטים להשקעה

הכנסה משכירות חייבת במס. עם זאת, המשמעות היא גם שמותר למשכירים לנכות עלויות שנגרמו מהמס. ההוצאות הרלוונטיות, למשל עבור רכישה ואחזקה, יכולות להיות מגוונות מאוד בדירה שכורה, ולרוב הן עולות על שכר הדירה המתקבל, במיוחד אם הנכס מושכר בזול לבן משפחה. בדוח מס הכנסה ניתן לקזז את ההפסד מהשכרה כנגד ההכנסה מיחסי עבודה. "השכירות הזולה של הילדים יכולה להפחית את נטל המס הכולל של ההורים", מסביר Uwe Rauhöft, מנכ"ל Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine e.V. (BVL).
דוגמה לחישוב: יתרון המס הספציפי תלוי בשיעור המס השולי האישי. נניח שלאב יחיד הייתה הכנסה של 40 ב-2016 ללא שכירות.000 יורו עם שיעור מס שולי של 37 אחוז. "ב 5.הפסד של 000 יורו מהשכרה נותן לו יתרון מס של 1.830 יורו", מחשב Rauhöft. הודות להקלת המס הזו, ההוצאה הכספית להורה המסייע לרכוש נכס כהפרשה לפנסיה מצטמצמת.

דרישה להשכרה

תנאי חשוב למשרד השומה להכיר בהוצאות: "יש לסכם ולבצע את הסכם השכירות כמו עם זר", מדגישה ראוהופט מ-BVL. זה אומר בפירוט:

  • נדרש הסכם שכירות בכתב. זה צריך להיות בלתי מוגבל.
  • תשלומי השכירות מועברים לחשבון באופן שוטף ובדייקנות.
  • השוכר גם משלם את כל העלויות הנלוות הרגילות במלואן.
  • המשכיר מכין דוח דמי שירות בזמן הנכון.

אם הסכמי השכירות מוסדרים בצורה ברורה, הילד יכול אפילו לשלם את דמי השכירות מהמזונות שהוא מקבל מההורים.

בעלי דירות רשאים לתת עדיפות לקרוביהם רק בכל הנוגע לשכירות. אבל היזהר: אם אתה מבקש מעט מדי, אתה מסכן את יתרון המס שלך. שכר הדירה חייב להיות לפחות 66 אחוז משכר הדירה ההשוואתי המקומי. דמי השכירות החמים חלים, כולל עלויות נלוות. אם דמי השכירות יהיו מתחת ל-66 אחוזים הנדרשים, יפחית מיסוי את ניכוי המס.

עלויות השתתפות עצמית

  • עלות רכישה: כל מי ששוכר נכס (נבנה בשנת 1925 ואילך) יכול למחוק שני אחוזים מעלות הרכישה (ללא הנכס) לשנה למשך אורך חיים שימושי של 50 שנה. יש נכס 200.עלות 000 אירו, 4.מחיקת 000 יורו. 
  • עלויות נוספות בקניית בית: לא רק מחיר הרכישה, אלא גם העלויות הנלוות לרכישה נחשבות לעלויות רכישה: עמלת תיווך מתווך, עמלות נוטריון, מס העברת מקרקעין, הוצאות שמאים או עורכי דין. 
  • הוצאות פרסום: בעלי הבית יכולים לנכות מיד הוצאות רבות במלואן. זה כולל ארנונה, ריבית על הלוואת המשכנתא, נסיעות לנכס המושכר, הוצאות הקשורות להשכרה (מתווך, ניהול נכס, ייעוץ משפטי). כך גם לגבי חברות באגודות בעלים. 
  • מאמץ תחזוקה: כל התיקונים, השיפוץ והמודרניזציה המתבקשים יכולים גם הם להפחית את נטל המס - ללא קשר אם זה רק תרמוסטט פגום או אם יש להתקין מערכת חימום חדשה.

מקרה מיוחד דירת סבתא

האם מודל החיסכון במס עובד גם אם אתה יוצר מרחב מחיה נוסף בבית שלך?? "זו חייבת להיות דירה נעולה", מדגיש אוה ראוהופט. חדר עליית הגג שהוסב לבדו אינו מוכר, אבל דירת הסבתא או הרחבה עם כניסה נפרדת, מטבח וחדר רחצה. המוטבים לא חייבים להיות הילדים שלהם. יש הטבות מס גם אם מותר לעמית למועדון לגור בזול יותר או אם הסבתא עוברת לדירת הסבתא הפנויה.

דירה, Airbnb ושות'.

השכרה לפי יום? "Das Haus " שואל 3 שאלות לאינקה-מארי סטורם, השופטת הראשית של Haus & Grund גרמניה:
מתי מותר לבעלים להשכיר את דירתם או חדרים בודדים לתיירים לזמן קצר??
במטרופולינים אטרקטיביים, בעלי נדל"ן רבים משכירים כעת חדרים או דירות שלמות למטיילים למספר ימים או שבועות באמצעות AirBnb. כמה ערים (כגון ברלין, מינכן והמבורג) הוציאו איסורים על ניצול פסולים. ההשכרה אינה תמיד טאבו: האיסור חל לרוב רק על השכרת נכסים שלמים. אם המארחים גרים יחד עם המבקרים המשלמים והמשכירים משתמשים ביותר ממחצית הדירה בעצמם, שום דבר לא יפריע להשכירם. עם זאת, בעלי דירות חייבים לצפות להתנגדות מצד קהילת ביתם. בהצהרת החלוקה או בהצבעת רוב, הקהילה יכולה לאסור או להגביל השכרה לתיירים. השוכרים צריכים את אישורו של בעל הבית שלהם, אחרת הם מסתכנים בביטול. היתר להשכרת משנה בהסכם השכירות אינו כולל השכרה לתיירים (בג"ח, ח' ז"ר 210/13).
מתי חייבים מסים??
מי שמרוויח הכנסה מדמי שכירות חייב לציין זאת בדוח המס שלו. הרווח חייב במס: בעלי הבית יכולים לנכות עלויות עבור ניקוי מצעים או צריכת חשמל, למשל. יש גם מגבלת פטור: בעלים שמשכירים את דירת הבעלים או את ביתם באופן זמני ולא מרוויחים יותר מ-520 יורו בשנה לא משלמים מסים.  בעלי דירות המציעים באופן קבוע מספר נכסים בקנה מידה גדול צריכים לשלם מס מסחר. ההשכרה לטווח קצר לתיירים אינה נחשבת מסחרית, החליט בית המשפט הפיסקאלי הפדרלי (X B 42/10).
מי משלם על הנזק??
כל מי שמשכיר את ביתו משנה צריך לעשות ביטוח אחריות פרטית. אם אורח נפצע בדירה, היא נכנסת. לדוגמה, כאשר מישהו נפצע מנפילת מדף שהיה מאובטח בצורה גרועה. אם אורח שובר משהו או גונב משהו, המארחים, לעומת זאת, לרוב נשארים עם הנזק שנגרם. הסיבה לכך היא שביטוח משק בית פרטי לא משלם בדרך כלל עבור דירות המושכרות משנה. אם ברצונכם לשכור באופן קבוע, כדאי לכן לבדוק את הכיסוי הביטוחי שלכם ואולי להגדיל אותו.

צילום: die hoffotografen

עזוב את ההערה שלך

Please enter your comment!
Please enter your name here