חיוב מקרקעין: כך פועל הרישום בפנקס המקרקעין

אם אתה רוצה לקנות בית ולממן אותו בהלוואה, אין לעקוף את חיוב הקרקע. מאחורי זה עומדת רישום חיוב המקרקעין בפנקס המקרקעין. אתה מסכים לערך זה בחתימתך. באנגלית פשוטה, זה אומר: אתה מעביר זכויות מסוימות בנכס שלך לבנק. חיוב הקרקע משמש את הבנק כערובה להלוואה. מסיבה זו היא משלמת את הכסף הלווה רק כאשר חיוב המקרקעין נמצא בפנקס המקרקעין. גובה חיוב הקרקע תואם בדרך כלל לסכום ההלוואה. נוטריון אחראי על הרישום.
 

עֵצָה:

על מנת שרכישת הבית תעבור כמה שיותר מהר, כדאי שהנוטריון יבצע את האישור הנוטריוני של חוזה הרכישה וחיוב הקרקע באותו היום, במידת האפשר.

עומדות בפניכם שתי אפשרויות לרשום את חיוב המקרקעין בפנקס המקרקעין: דרך ספר חיוב מקרקעין או דרך אגרת חיוב מקרקעין.
 

  • חיוב קרקע הספר
    חיוב המקרקעין נקרא כך משום שהוא רשום בסעיף ג' לפנקס המקרקעין. על מנת להבדיל בינה לבין משכנתא המכתב, על הערך להכיל את התוספת "ללא אות". אם הבעלים מחליף בנק או אם יש שינויים דומים, יש לרשום אותם בפנקס המקרקעין באופן מיידי. חיוב קרקע ללא מכתב יכול להיראות גם על ידי צדדים שלישיים אם יש עניין מוצדק.
     
  • משכנתא המכתבים
    במקרה של משכנתא המכתבים מנפיקה Bundesdruckerei גם מה שנקרא מכתב משכנתא. זה שילוב של תעודה ואבטחה. היתרון במשכנתא מכתבים: אם אתם מחליפים בנק במהלך תקופת ההלוואה, אין צורך לרשום מחדש את הנושה החדש בטאבו. די בהעברת החיוב במקרקעין בעזרת תעודת החיוב במקרקעין. חסרון: משכנתא מכתבים לרוב עולה יותר ואורכת זמן רב יותר.

במידה ובחרתם משכנתא מכתבים, אין צורך לרשום את הנושה החדש בטאבו בעת החלפת בנק. 

צילום: iStock / dstaerk

מה הרקע המשפטי של חיוב המקרקעין?

חיוב המקרקעין מוסדר ומוגדר בצורה ברורה בקוד האזרחי הגרמני (BGB): "ניתן לשעבד נכס באופן שישולם סכום כסף מסוים מתוך הנכס למי שהשיעבוד לטובתו עשה" (§ 1191 BGB). כלומר: הנכס שלכם מחויב לטובת הבנק ומשמש כבטחון. כי עם הסכם ההלוואה, אתם קשורים זה לזה במשך השנים או העשורים הקרובים - ותלויים אחד בשני. דוגמה: אם תרצו למכור את הבית, תוכלו לעשות זאת רק בהסכמת הבנק.
חיוב הקרקע, כמו המשכנתא, הוא שעבוד. במילים פשוטות: היא כוללת את הזכות לתפוס משהו - במקרה זה הרכוש. כי לפי §1147, למלווה יש את הזכות למכירה פומבית את ביתך אם אינך יכול עוד לשלם את התשלומים שלך. האפשרות למכירה פומבית של עיקול היא החלק העיקרי בחיוב הקרקע.

איך עובד חיוב קרקע?

אתה לא יכול לקבוע את חיוב הקרקע בעצמך. גם הבנק, נוטריון מנוסה ורישום המקרקעין צריכים לעשות את שלהם. בארבעה שלבים תגיעו יחד למטרה שלכם:

שלב 1: הבנק יוצר את טופס הבקשה לחיוב קרקע

לכל בנק יש טופס בקשה לחיוב קרקע משלו. כל הנתונים החשובים, כמו גובה חיוב הקרקע, מוזנים בו. הבנק שבחרת בדרך כלל ישלח את הטופס ישירות לנוטריון. כאשר אתה מקבל את המסמך מהבנק, אתה מחויב להעבירו למומחה.

שלב 2: חתימה במינוי הנוטריון

ברגע שיש בידי הנוטריון טופס הזמנת חיוב קרקע, ניתן לקבוע עמו פגישה לאישור הנוטריון. במינוי זה תחתום על מה שנקרא תעודת חיוב קרקע. בנוסף, הנוטריון יודיע לך על ההשלכות המשפטיות הנלוות לכך.

הערה:

על מנת שתוכלו לרשום את חיוב הקרקע יש צורך בייפוי כוח ממוכר הנכס העתידי שלכם.

שלב 3: הנוטריון מגיש את המסמכים לטאבו

רק בשלב השלישי מתקיים צו חיוב המקרקעין בפועל: הנוטריון שולח את השטר ואת ייפוי הכוח לשיעבוד לטאבו. זה הופך את הרישום לפנקס המקרקעין.

שלב 4: הבנק מקבל עותק של שטר החיוב במקרקעין

מיד עם סיום התהליך, שולח הנוטריון עותק של שטר החיוב במקרקעין לבנק. למען השלמות הוא מוסיף תמצית עדכנית מפנקס המקרקעין. לאחר קבלת המסמכים, הבנק בודק האם הכל מתאים. ואז היא משלמת לך את הלוואת הבית.

מה יש בשטר חיוב קרקע?

כפי שכבר צוין, שעבוד הנכס שלך במשכנתא מצויין בשטר חיוב המקרקעין. השטר כולל גם את כל הזכויות שנתת לבנק על רכושך בחתימתך:
 

  • הגשה אמיתית לעיקול: המילה מפלצת לא מבשרת טובות גם כשקוראים אותה. למעשה, מדובר בדבר האמיתי. ליתר דיוק: במקרה שלא תוכל יותר לשרת את הלוואת הבנייה שלך. אז יכול המלווה להפעיל סעיף זה ולהורות על עיקול ללא מעקפים חוקיים. מומחים מכנים זאת "תואר שניתן לאכוף באופן מיידי".

  • טִרפָּה: עם החתימה שלך, אתה מסכים שהבנק יוכל למכור את הבית שלך במכירה פומבית כחלק מעיקול.

  • הכרה מופשטת באשמה: עם ההכרה באשמה, אתה מכיר בכך שאתה חייב לבנק. זו זכאית לקבל את התביעות המתגבשות בדרכים אחרות. לא רק שאתה יכול למכור את הנכס במכירה פומבית, אתה יכול גם לרכוש את הנכס שלך.
Law & Taxes P-Account: מתי זה הגיוני? ב-P-Account מגן עליך במקרה של צירוף חשבון צפוי. כיצד ניתן להשתמש בפטור ממס והיכן ניתן לקבל את האישור כאן.

כמה זמן לוקח חיוב הקרקע?

אתה לא יכול להגיד את זה על פני השטח. דבר אחד בטוח: הטחנות של רישום המקרקעין טוחנות לאט.  עשויים לקחת שלושה עד שמונה שבועות עד שהנוטריון יקבל אישור על הרישום בטאבו. לפיכך כדאי לתאם את תור הנוטריון לפחות חודש לפני מועד הפירעון של מחיר הרכישה. הרי מוכר הנכס מחכה לכספו. במקרה הגרוע, הוא יגבה ריבית על פיגורים אם לא תוכל להעביר את הכסף בזמן. זה לא חייב להגיע לזה. במידה ואתם מוכנים לשלם תוספת, הנוטריון יסייע לכם לזרז את תהליך הקמת חיוב הקרקע - בעזרת מה שנקרא אישור נוטריון. בכך הוא נותן לבנקים אור ירוק לתשלום.

מה עולה חיוב קרקע?

רוכש הדירה נושא בעלויות הקמת חיוב הקרקע. גובה החשבון בסופו של דבר תלוי בגובה חיוב הקרקע או במחיר הרכישה של הנכס. לרכישת בית יש לתכנן בסך הכל עלויות רישום מקרקעין ונוטריון בין 1.5 ל-2.0 אחוז ממחיר הרכישה. חיוב הקרקע לבדו מהווה 0.6 עד 0.8 אחוז מזה. העלויות מורכבות מעלויות הנוטריון (אישור ואישור) ואגרות רישום המקרקעין. שניהם מחשבים את הוצאותיהם לפי ההנחיות של חוק אגרות בית המשפט והנוטריון (GNotKG). דוגמה: עם חיוב קרקע של 300.תשלום הקרקע עולה בסביבות 000 יורו.000 יורו.

הערה:

תוכל למצוא מחשבונים מקוונים רבים באינטרנט שנועדו לעזור לך לקבוע את העלויות המדויקות. עם זאת, מחשבונים אלה אינם יכולים לתת לך תוצאה מדויקת. הם משמשים רק כמדריך.

מה קורה לאחר קביעת חיוב הקרקע?

לאחר קביעת חיוב הקרקע, מדובר בהמשך טיפול בחוזה הרכישה. ייקח זמן עד שאתה רשמית בעל הבית הגאה. אז זה ממשיך:

  • תשלום מחיר הרכישה: אם הזמנתם את חיוב הקרקע, הבנק יעביר אליכם את סכום ההלוואה תוך מספר ימים. לאחר מכן תוכל להעביר את הכסף עבור הנכס ישירות למוכר.
  • תשלום מס העברת מקרקעין: חשבו גם על מס העברת מקרקעין. בהתאם למדינה הפדרלית, זה בין 3.5 ל-6.5 אחוזים ממחיר הרכישה.
  • אתה תירשם בפנקס המקרקעין כבעלים החדשים: ברגע ששילמתם את מחיר הרכישה, נותן הנוטריון אור ירוק לטאבו. שם תירשם בפנקס המקרקעין כבעלים החדשים של הבית או הנכס (תיאור הבעלים). חשוב: הנוטריון צריך ממך אישור אישור מיסוי. מסמך זה מאשר ששילמת את מס העברת המקרקעין.
אתה עשוי להתעניין גם בנוסחת הלוואת Bausparen & Finanzieren: כמה הלוואות שאתה יכול להרשות לעצמך רעיונות לנדל"ן עומס אמיתי: חיוב רישום המקרקעין משמש להחזר מיוחד זה Bausparen & Finanzieren: כך אתה נקי מחובות מהר יותר
  • לעת עתה, אתה נחשב ל"בעלים מועיל": העברת בעלות אורכת בדרך כלל חודשיים עד חמישה חודשים. מאחר וכבר שילמתם את מחיר הרכישה, אתם נחשבים "הבעלים המוטבים" של הנכס בתקופת ההמתנה. כלומר: ניתן לשפץ ולשפץ את הבית כרצונכם.
  • אל תשכחו לעשות ביטוח דירה: כל מי שקנה ​​בית צריך ביטוח מבנה טוב. יש לך שתי אפשרויות: או שאתה לוקח את הביטוח מהבעלים הקודם או שאתה מחפש חדש. כפי שקורה לעתים קרובות, כדאי להשוות.
  • אתה הופך לבעלים החוקי: זה רשמי רק לאחר השלמת הרישום בפנקס המקרקעין: אתה גם הבעלים של הנכס במובן המשפטי.
  • למחוק את חיוב הקרקע: סביר להניח שזה יעבור שנים רבות, אבל בשלב מסוים תשלם את הלוואת הבית שלך. ואז מה קורה לחיוב הקרקע? זו ההחלטה שלך. באופן עקרוני, הרישום נשאר בטאבו גם לאחר פירעון ההלוואה. זה אומר שהוא לא נמחק אוטומטית. לשם כך יש צורך באישור מחיקה מהבנק. בעזרת זה ניתן לבקש את המחיקה מהנוטריון.

עזוב את ההערה שלך

Please enter your comment!
Please enter your name here