לשפץ בניין מוגן

לא רק כנסיות, ארמונות וטירות נחשבים לאנדרטאות. בגרמניה כחמישה אחוזים מכלל הבניינים הישנים רשומים עד 1978 על מנת למנוע הרס מרצון ובורות. בדרך כלל יש אינטרס ציבורי בשימור מבנים מוגנים, למשל מסיבות אמנותיות או מדעיות. יחד עם זאת, שימור הערכים המקוריים הוא גם מטרה חשובה בהגנת האנדרטה.

בתים ישנים השתנו לעתים קרובות במשך עשרות או מאות שנים באופן שכמעט ולא ניתן לקבוע את המצב המקורי במדויק. בנוסף, בדרך כלל ניתן יהיה להחזיר את המבנה לקדמותו רק בהוצאות גבוהות. לפיכך, מי שמשפץ נכס רשום אינו חייב להחזיר את המבנה למצבו המקורי - הסטטוס הקיים חל על מצבו המבני של המבנה בו הוכנס כאנדרטה תרבותית ברשימת המונומנטים ההיסטוריים.
אם בית נכלל ברשימת המצבות, הוא נמצא בהגנה מיוחדת של משרד האנדרטה וניתן להסב או להרחיב אותו רק בהסכמת הרשות להגנת המצבה התחתונה. אנשי השימור מבקשים לקבל מידע גם על עבודות תחזוקה "פשוטות" לכאורה, אם מדובר בתכנון המבנה או במבנה ההיסטורי של המבנה.

נורברט הופמן

"למונומנטים אדריכליים יש קסם", אומר נורברט הופמן, מנכ"ל LBS Immobilien GmbH Südwest, ומצביע על יתרונות המס עבור משפצי אנדרטאות: "בנוסף, מונומנטים אדריכליים מפחיתים משמעותית את מס ההכנסה הגבוה: בעלי הבית מרוויחים תשעה אחוזים לשמונה שנים וארבע שנים שבעה אחוז מעלות השיקום ניתנים לניכוי מס. בנוסף, שני אחוזים נזקפים לחומר הישן למשך 50 שנה. בעלי הבעלים מעריכים תשעה אחוזים מעלות השיקום (עלויות השיפוץ) לעשר שנים. התנאי המוקדם להטבות הוא תמיד אישור מרשות האנדרטה. אדריכל מומחה ייעץ לכם מתכנון ועד ביצוע. "

רשות האנדרטה מייעצת בנושא שיפוץ

אם ברצונכם לשפץ בניין מוגן, עובדי רשות האנדרטה התחתונה יכולים לענות על שאלות בנושא טכנולוגיה ועיצוב בנייה. גם הם מקפידים להשתמש בבתים היסטוריים כמה שיותר עכשוויים ואינם דורשים שיקום המצב המקורי. מכיוון ששיטות הבנייה והחומרים בוגרים מאוד בימינו, רשויות האנדרטה הופכות יותר ויותר פתוחות לפתרונות מבניים חדשים שקודם לכן לא ראו בעין יפה - כמו בידוד חזיתות חצי עץ מבפנים.
אולם לפני שתתחיל לשפץ את הבניין הישן שלך, עליך לברר במשרד המדינה האזורי לשימור אנדרטאות האם הבית שלך רשום ברשימת אנדרטאות והאם הוא אנדרטה בודדת או נמצא תחת הגנת אנסמבל. במקרה של אנדרטאות בודדות, ההגנה על אנדרטאות משפיעה על הבית כולו; במקרה של הגנת אנסמבל, בדרך כלל יש לשמר רק את המראה הכללי. השלב הבא הוא ניסוח קונספט שיפוץ, אשר נבדק לאחר מכן על ידי הרשות להגנת האנדרטה. מעל הכל, מקפידים לשמור על מארג המבנה ההיסטורי ושמירת האקספרסיביות והמראה של האנדרטה.
לגבי בתים מוגנים מוגשת בקשה לבנייה לרשות הבנייה באשר למודרניזציה של בתים לא מוגנים. כמו כן, בעל אנדרטה מחויב לפנות למשרד האנדרטה מרצונו. ככלל, רשות הפיקוח על הבנייה מעבירה את הודעת הבנייה או את בקשת הבנייה באופן אוטומטי - אך עדיף לשאול.

גם על שינויים קלים בבניין יש לדון עם המשרד האחראי. בעוד שצעדי שיפוץ אנרגטי לרוב קלים יותר ליישום, מערכת פוטו-וולטאית בשטח גדול, למשל, נפסלת בדרך כלל.

צילום: Fotolia

דרך אגב: התעלמות מהגנת האנדרטה היא יקרה - אם בעלים מפר בכוונה את הגנת האנדרטה בעת הסבת בית היסטורי, קנס של 60.נדרשים 000 יורו.
לסוחר היה בניין רב קומות מהמאה ה-19 ב-2017. נרכש בנורדרני במאה ה-19. ואז הוא הניח - ללא רשות - u. א. הסר קירות פנימיים ישנים, פתחי דלתות בקיר וצור חדשים, והסר את התקרות הישנות. בית הדין האזורי העליון של אולדנבורג ראה את חומרת האנדרטה נפגמת ואת גובה הקנס מוצדק בכוונה. התערבות בלתי חוקית באנדרטאות תביא ליתרונות כלכליים גדולים עבור העבריינים, אך להפסדים חמורים ובלתי הפיכים לציבור הרחב (OLG Oldenburg, תיק מס. 2 Ss (Owi) 163/20).

שיפוץ בית רשום: סבא

הסב הוא מונח דיני בניה ומתאר כי בניין מתפקד, ישן יותר ועדיין בשימוש נהנה מהגנה משפטית, ובלבד שהבניין אושר בכל נקודת זמן או לפחות היה מאושר על פי תקנות דיני הבנייה לשעבר. מבחינים בין סבא פסיבי, אקטיבי ומקיף.
 

  • סבא פסיבי

סבא פסיבי מסדיר את השימוש ברכוש ובבניינים - מה שהיה חוקי בעבר יישאר חוקי גם בעתיד, גם אם המצב המשפטי ישתנה והשימוש הנוכחי לא יאושר אז. לדוגמה, אם יש לשפץ בניין היסטורי עם חנות קיימת בקומת הקרקע, קומת הקרקע יכולה לשמש גם כחנות לאחר עבודות הבנייה. זה לא סותר אם בסיסי התכנון העירוני הקיימים (כגון תוכנית שימוש בקרקע) מאפשרים כעת רק שימוש למגורים במקום שימוש מסחרי.
 

  • סבא פעיל

בעל מבנה יכול להפעיל הגנה אקטיבית על המבנה הקיים כאשר שיפוץ ומודרניזציה משנים מבנה - אך מתוכננים רק שינויים או הרחבות מוגבלים ומינוריים ואינם משנים באופן משמעותי את המבנה הקיים. כמו כן, יש לשמור על זהות המבנה המשוחזר או המשופר עם המקור.
 

  • סבא מקיף

הסבא הכולל חל (בניגוד לסבא פסיבי ואקטיבי) בתנאים הבאים עבור מבנים חדשים:

  • הפונקציות של בניינים קיימים וחדשים קשורים קשר בל יינתק
  • הבניין החדש אינו מגדיל משמעותית את הבניין הקיים
  • לא ניתן לתחזק את הבניין הקיים ללא אישור הבניין החדש

במקרה של מבנים ישנים עם חזית חיצונית אופיינית, ניתן בדרך כלל רק בידוד פנימי.

צילום: Fotolia / Tiberius Grachhus

לשפץ בית רשום: לקבל אישור

שאלו מראש את רשות הבנייה האם מספיקה הודעת בנייה לעבודות הבנייה המתוכננות או שצריך להגיש בקשה לבנייה.
מי שמתגורר באנדרטה מגיש את בקשת הבנייה המקדימה גם לרשות האנדרטה התחתונה. ניתן לבצע את העבודות הבאות בבניין מוגן רק באישור משרד האנדרטה:
 

  • שינויים במבנה נושא העומס כגון פריצות דרך
  • התערבויות במתקן הניקוז
  • שינויים בשימוש
  • הרחבת מרתף או עליית גג
  • הריסה והריסה חלקית של המבנה
  • שינוי המראה, למשל התקנה או החלפה של חלונות, דלתות או מעונות
  • שיפוץ ותיקון
  • צירוף או שינוי של פרסום וכתבים
  • העבר למקום אחר

שיפוץ בית רשום: הוזלת עלויות

לאחר סיום השיפוץ תבצע רשות האנדרטה בדיקת קבלה. אם השומה חיובית, רשות האנדרטה תוציא אישור על מנת שתוכל לנצל אפשרויות פחת מס. בנוסף לרכישה, גם עלויות השיפוץ ועלויות האחזקה של נכס רשום מסובסדות במס. אבל שימו לב האם כל הבית או רק חלק ממנו רשום. אם, למשל, רק החזית החיצונית היא בניין מוגן, לא ניתן לנכות מהמס את שיפוץ חדר האמבטיה.

חוק ומסים מחיקת בניינים מוגנים וחסוך מיסים אם תפחית את עלויות השיפוץ שלך עבור בניינים מוגנים, תוכל ליהנות מהטבות מס. יש לקחת זאת בחשבון בעת ​​המחיקה.

הטבות מס להגנת אנדרטה

במידה והרשות תסכים, ניתן לשפץ אנרגטית גם בתים מוגנים. "שיפוץ חסכוני באנרגיה לא אומר אוטומטית בידוד תרמי", אומר האדריכל Irmtraud Swoboda מאגודת הבונים הפרטיים (VPB). אחרי הכל, אין לכסות את חזית בית העץ או הווילה בסגנון וילהלמיני באמצעות לוחות בידוד. בעלי אנדרטאות יכולים לחסוך באנרגיה על ידי התקנת טכנולוגיית חימום יעילה יותר, למשל. "לכל שיפוץ חלים הדברים הבאים: יש להקפיד תמיד על המאפיינים המבנה-פיזיים של הבית כדי למנוע צמיחת לחות ועובש", אומר האדריכל.
הרבה מבנים ישנים מוגנים סובלים מבידוד לקוי ובהתאם צורכים אנרגיה רבה. אולם לעתים קרובות, הגנת האנדרטה מאפשרת רק בידוד של הקירות הפנימיים, כך שלפקודות בידוד תרמי חדשות לבתים רשומים אין כל משמעות. יתר על כן, מבנים ישנים אלה אינם זקוקים למעבר אנרגיה. הם פטורים מפקודת החיסכון באנרגיה (EnEV) או חוק החום המתחדש (EWärmeG). לכן בעלים יכולים לשכור או למכור את הנכס שלהם ללא תעודת אנרגיה. חשוב שלבעלים יהיה אישור הפטור על ידי הרשות האחראית להגנת מצבות.
סובסידיות יכולות להוריד חלק מהלחץ מהארנק של השיפוצניקים. בנק KfW, למשל, מציע את התוכנית "אנדרטת בית היעילות של KfW". יש להגיש בקשה להלוואה או למענק לפני תחילת הצעדים. בנוסף, שאלו בעירייתכם על כספים מפיתוח עירוני, שימור אנדרטאות וחידוש הכפר. אתה יכול גם למצוא תוכניות מימון מקוונות במאגר המימון של המשרד הפדרלי לכלכלה וטכנולוגיה.

 
בונוס לבעלי דירות

עלויות שיפוץ
ניתן להפחית 100 אחוז מהעלויות על פני 12 שנים,
כלומר 8 שנים עם 9 אחוז כל אחת ו-4 שנים נוספות עם 7 אחוז כל אחת

עלות רכישה*

40 שנה, 2.5 אחוז כל אחד (עד 1924),

50 שנים 2 אחוז כל אחת (משנת הבנייה 1925)

בונוס לדיירי בעלים

עלויות שיפוץ

ניתן לתבוע 90 אחוז מהעלויות לצרכי מס,
מעל 10 שנים ב-9 אחוזים בשנה.

* ניתן לנכות רק את עלויות הרכישה היחסיות של הבניין, לא את עלויות הנכס.
(מקור: איגוד הבונים הפרטיים)

האדריכלית Irmgard Swoboda מאיגוד הבונים הפרטיים מסבירה את הכללים החשובים ביותר עבור שיפוצניקים.

"השיפוץ של מונומנטים אדריכליים מורכב יותר ולעיתים יקר יותר מבנייני מגורים רגילים. לכן יש הטבות מס מיוחדות לבעלים המתמודדים עם אתגר זה. מותר למחוק בהרחבה את צעדי השימור, כמו גם את העבודה שהופכת את הבית הרשום למגורים מלכתחילה.

אדריכל Irmtraud Swoboda מאגודת הבונים הפרטיים. תמונה: פרטית

מי שמתגורר בעצמו באנדרטה רשאי למחוק 90 אחוז מעלות השיפוץ, בפריסה לעשר שנים בתשעה אחוזים בשנה. אתה גר בבית משותף בבניין דירות עם בניין מוגן? במקרה של תיקונים בחזית או בגג, תוכלו לתבוע את חלקכם לצרכי מס. מי שרוכש בניין סוהר מחודש לא ייהנה מהטבות המס - לא כבעלים ולא כבעל דירה.


מי שמשכיר את האנדרטה שלו יכול למחוק 100 אחוז מעבודות השיפוץ במשך שתים עשרה שנים - שמונה שנים עם תשעה אחוז כל אחת וארבע שנים נוספות עם שבעה אחוז כל אחת. ניתן גם לנכות את עלויות הרכישה עבור הבניין הישן.


התנאי המקדים למענק המס הוא שכל עבודות השיפוץ והשיפוץ יתואמו ויאושרו על ידי הרשות האחראית להגנת מצבות לפני תחילת הבנייה. רק בהסכמתך תקבל לאחר מכן אישור למשרד השומה על מנת שתוכל לתבוע את העלויות.

מי שמשפץ או משפץ ללא היתר חייב לצפות לתוצאות, למשל קנס. "

לאנדרטאות לא תמיד יש חזית כל כך מרשימה. אפילו מבנים לא בולטים יכולים להיות רשומים. בירור - לפני תחילת השיפוץ.

צילום: Shotshop / Ralf Gosch

ראיון בנושא הגנת מצבות: עדים להיסטוריה

אנדרטאות - הן עדות להיסטוריה, הן נושאות את העבר בהווה ובעתיד. כבנייני מגורים, מונומנטים מציעים איכות חיים מיוחדת, הדירה המשותפת עם ההיסטוריה יוצרת אווירה שלא ניתן למצוא בבניינים חדשים. אולם יחד עם זאת, מגורים באנדרטה משמעו גם לבעלים להיות מודע לאחריות מיוחדת: השימוש באנדרטה כפוף למגבלות, התיקון כפוף לתנאים. פרופסור דר. אגון יוהנס גרייפל, אוצר כללי של משרד המדינה הבווארי לשימור אנדרטאות, דיבר עם DAS HAUS על אנדרטאות והאתגרים שלהן.

הבית: אם, כבעל אנדרטה, אני רוצה לתקן את הבית שלי: אני באמת צריך לוותר על נוחות מודרנית?


פרופ. Greipl: אף משמר מצבה לא דורש מתושבי האנדרטה להקפיא או לבשל על אש גלויה! אף משמר אנדרטאות לא דורש לשחזר או לבנות מחדש משהו שכבר לא קיים! אף אחד לא צריך לחיות במוזיאון! אבל: מה שעדיין יש, פונקציונלי ומהווה עדות להיסטוריה, יש לשמר.
הגנת האנדרטה אין פירושה איסור מוחלט של שינוי! להיפך: עבודתנו כרוכה בליווי קפדני של שינויים רגישים במבנים בעלי היסטוריה. המשרד הממלכתי של בוואריה לשימור אנדרטאות גם תומך כלכלית באמצעי תיקון כאלה: הוא תומך בהוצאות לשימור ושימוש באנדרטאות. אנו מנפיקים אישורי מס הכוללים למשל גם את עלויות בנייה חדשה ותפעול טכנולוגיה. המטרה שלנו היא שינוי ושדרוג רגישים: קחו את החלונות בבית שרשום כדוגמה: החלונות צריכים להיות מהחומר והצורה הנכונים. חלונות עץ לא בהכרח חייבים להיות מוחלפים בחלונות פלסטיק. ניתן לתקן אותם באותה קלות. לאחרונה עשינו זאת על חלונות בני 300 שנה. חלונות אלו נעשו על ידי נגר גדול במאה ה-18. מאה עשה! לאחר התיקון הם שוב עובדים נפלא - גם אנרגטית!

מדוע תיקון אנדרטה מותנה בתנאים?? האם מפרטים אלו נחוצים?

פרופסור דר. אגון יוהנס גרייפל

פרופ. Greipl: חברה מתורבתת מאופיינת בכך שהיא נותנת לעצמה חוקים ומקפידה על כללים: למשל, כשהיא אדום, היא לא עוברת ברמזור! כללים כאלה קיימים בכל תחומי חיינו. אנדרטאות, לעומת זאת, הן ערכים, הן סחורה תרבותית. בהם אנו שומרים את עדי ההיסטוריה שלנו! על מנת לשמר בצורה מיטבית ערכים כאלה, אנו זקוקים ל"כללי הציוויליזציה" מסוימים, אנו זקוקים לכללים לטיפול מקצועי במורשת ההיסטורית. אתה יכול לקרוא לכללים כאלה "דרישות ". העובדה שאנו יכולים לקרוא לבוואריה כיום מדינה תרבותית היא תוצאה של התפתחות ארוכה. המאות האחרונות עם המשכיות, תהפוכות והתחלות חדשות הפכו את בוואריה למה שהיא היום. על כך מספרות האנדרטאות. כשהאנדרטות נעלמים, ההיסטוריה הגלויה שלנו נעלמת. אנדרטאות הן ויישאר הזיכרון המוחשי והמובן לכולם.
לגבי העלויות: כל בניין חדש עולה כסף, לרוב יותר ממה שחושבים. תחשוב על שדה התעופה בברלין והאלבפילהרמוניה בהמבורג. וכל בניין חדש זקוק לטיפול. בנייני האוניברסיטה ברגנסבורג הם רק בני 50 שנה והיום יש להם דרישת תיקון של 700 מיליון יורו! כמובן שגם לשמר מבנים מוגנים ובכך את ההיסטוריה שלנו עולה כסף. זה טבעי לחלוטין! במקרים בודדים עולה יותר כסף להקים מחדש בית בן 300 שנה מאשר לשפץ בניין בן 40 שנה. אז מה? יש גם לא מעט הבדלים באיכות בתוצאה: היסטוריה, אותנטיות, אינדיבידואליות, מוצקות, איכות ואווירה!

עד כמה מגבילה הגנת האנדרטה את הבעלים בכל הנוגע לתיקון האנדרטה שלהם??

פרופ. Greipl: החששות של הגנת מצבות מגבילים את הבעלים לא פחות ופחות כמו החששות של מיגון אש, נגישות, בקרת שקעים, דיני שכונות ועוד ועוד. לא מדובר בהגבלות, אלא בהקפדה על כללים מסוימים, הגיוניים מאוד. עם זאת, מעל לכל, מדובר בפתרונות חכמים, אינדיבידואליים, מותאמים אישית ובעלת מבנה מובנה המאפשרים מגורים נוחים מבלי לחשוף את הערך ההיסטורי של בית.

האם אתה יכול גם לדמיין לגור בבניין חדש?

פרופ. Greipl: לא, אני לא יכול לדמיין את זה. אין מה לומר נגד בניינים חדשים טובים - כן, יש! אבל: לעולם לא ארצה בלי לגור באמצע העיר והאווירה המיוחדת ואיכות החיים המיוחדת שמציע בית אנדרטה. חייתי באנדרטאות כמעט כל חיי. בדירה משותפת עם היסטוריה: זהו!

עזוב את ההערה שלך

Please enter your comment!
Please enter your name here